Покупка на жилище в строеж – акт 14, 15 и 16 и рисковете

Какво значи всеки акт при покупка на жилище в строеж

Наредба № 3 от 2003 г. определя образците на актовете и протоколите по време на строителството. Те имат доказателствена сила за започването, изпълнението и въвеждането на строежа в експлоатация. Актовете се съставят само при влязло в сила разрешение за строеж.

Източник: Наредба № 3; обяснения на практикуващи юристи и брокери.

Разговорното „акт 16“ често означава самото разрешение за ползване. По наредбата строежите от четвърта и пета категория имат задължителни образци само до акт 15, а при къщите удостоверението идва от главния архитект на общината. Затова договорът трябва да назовава крайния документ – разрешение за ползване или удостоверение за въвеждане в експлоатация, а не само „акт 16“.

Какво купувате преди и след акт 14

Договор преди акт 14 е законен, но предмет е правото на строеж, а не собственост върху готов обект. След акт 14, по ЗУТ, инвеститорът може да прехвърля собствеността върху сградата или върху отделни обекти. Общината издава удостоверение по чл. 181, което позволява прехвърляне пред нотариус като самостоятелен обект.

Двата документа не са едно и също. Актът е част от строителния контрол, а удостоверението е административно потвърждение на степента на завършеност. Поискайте и двата.

Етапът решава и кредита. Повечето банки започват да кредитират от акт 14, но при по-строги условия. Банката финансира обезпечение, а не намерение, и колкото по-завършен е строежът, толкова по-нисък е рискът ѝ. Наш извод от това: за вноските преди акт 14 е разумно да разчитате на собствени средства. Лимитите на самия кредит са описани в правилата на БНБ за жилищните кредити.

Кога се плащат вноските и как се пресмята остатъкът

Плащанията се вързват с документи и реален напредък, а не с календарни дати. Предварителният договор трябва да описва обекта точно, да свързва плащанията с етапите и да предвижда симетрични неустойки. Последната вноска, обичайно около 10 %, се договаря за след разрешението за ползване.

Следващата схема е условен пример с кръгла цена от 100 000 €. Процентите са илюстрация, а не пазарна норма, а принципът за връзка с етапите и за остатък от около 10 % е по.

Източник: пример по наша сметка; принципът за обвързване с етапи и остатък от около 10 % –.

При такава схема 90 000 € са платени до акт 15, а при забавено разрешение у вас остават само 10 000 € – по наша сметка, върху принципа за остатък от около 10 %. Ако искате по-силна позиция, прехвърлете дял от акт 15 към момента след разрешението. Как капарото се отнася към тези суми, е обяснено в статията за капарото при покупка на имот.

Сграда с акт 15, но без разрешение за ползване

Обект без разрешение за ползване или удостоверение не е годен за обитаване, дори да има акт 15. Не могат да се откриват партиди за ток и вода. Докато няма окончателен документ, сградата се захранва от временна партида за строителни нужди, а токът е многократно по-скъп от битовия. Между акт 15 и разрешението забавянията често са административни, свързани с присъединяването към комуналните дружества.

Актът за приемане съдържа описание на неизвършените и недобре извършени работи, които трябва да се отстранят преди искането за разрешение за ползване. Опишете всяка забележка в констативния протокол. Строителят е длъжен да я отстрани за своя сметка преди разрешението.

Акт 15 не е доказателство за качество. Комисията се назначава и плаща от строителя, държавни органи няма, а вероятността актът да не бъде издаден дори при нарушения е ниска. Затова една от прочетените публикации съветва независим консултант да провери изпълнението, преди да подпишете. Купувачите могат да правят юридически издържани възражения за недостатъците.

Какво да проверите за строителя и терена

Преди да платите каквото и да е, съберете документите и сравнете имената в тях:

• документите за собственост на терена и учреденото право на строеж;
• валидното разрешение за строеж и одобрения проект;
• дали конкретният обект е ипотекиран в полза на банка;
• търговската история на фирмата, другите ѝ проекти и дали тя изобщо е собственик на земята;
• кой е строител и кой инвеститор. Строител е фирмата, която извършва работите, а инвеститор е собственикът, който продава имота.

Етапът се проверява и в публични регистри. За строежите от 1 до 3 категория има регистър на издадените разрешения за ползване при ДНСК, а за по-малките сгради се гледа в сайта на общината. След акт 14 обектът вече има кадастрална схема и собствеността му може да се проверява в Имотния регистър. Разходите по самата сделка са разписани в разходите при покупка на жилище.

Закъснение, неустойка и обезпечение на вноските

Каква е санкцията при забавяне, решава договорът. Купувачът има качеството на потребител спрямо строителя и може да се позове на защита срещу неравноправни клаузи. Една от прочетените публикации съветва договорът да сочи конкретен срок за всеки от трите акта. Подписаните актове са и доказателство докъде е стигнало строителството, затова поискайте заверени копия при всеки етап.

Прочетените източници не уреждат банкова гаранция като задължителна. Ако строителят предложи такава, поискайте нейния текст и го покажете на юрист преди плащане. Цялата последователност от огледа до вписването е описана в хода на сделката с жилище.

Въпроси и отговори

Може ли да купя жилище преди акт 14? Да, това е напълно законно, но купувате право на строеж. Рискът сградата да остане недовършена е по-голям, затова договорът има нужда от юридически преглед.

Има ли акт 16 при къща? Не винаги като отделен протокол. Образци 14 и 15 са задължителни за четвърта и пета категория, а за къщите окончателният документ е удостоверение от общината.