Капаро при покупка на имот – кога се губи и кога се връща двойно

Какво урежда чл. 93 от ЗЗД и защо думата „капаро" не стига

Законът не дава определение на „капаро". Урежда се задатъкът: той служи като доказателство, че договорът е сключен, и обезпечава изпълнението му. Когато страните не са уговорили друго, сумата, платена при подписване на предварителния договор, се приема за задатък, а не за друго плащане.

Втората алинея дава на изправната страна право да се откаже от договора. ВКС го описва като по-прост начин за прекратяване от общия ред за разваляне, който изисква подходящ срок и писмено предупреждение. Изправната страна е онази, която е изпълнила или е била готова да изпълни.

Функцията на сумата определят страните. Съдебната практика допуска и авансово платена част от цената да получи ролята на задатък, ако така е уговорено. По наша преценка от това следва практически извод: преди подпис проверете как договорът назовава сумата и какво е записано за последиците, а не само колко пари се превеждат.

Капаро, аванс и депозит в една таблица

Трите понятия често се смесват, но последиците им се различават.

Източник: по наша обработка на данни от.

Депозитът не е уреден в закона и действа само по договорка. Ако се подпише предварителен договор, той се приспада от капарото или от цената.

Кога купувачът губи задатъка

Купувачът губи сумата, когато тя е задатък, не е изпълнил договора по своя вина, а продавачът е изправна страна и използва правото си. Изречението „купувачът се отказа, задържам капарото" не е достатъчно. Съдът преценява клаузите, причината за провала, поведението на двете страни и дали са налице предпоставките на закона.

Типични случаи са отказът без основателна причина, купуването на друг имот и неосигуряването на парите навреме. Пропуснат срок за плащане също може да е неизпълнение. При неявяване или отказ нотариусът съставя констативен протокол, че купувачът не е дошъл за изповядването и не е платил цената в срока по договора.

Размерът обикновено е около 10 % от продажната цена. Над този дял стига, когато продавачът трябва да погаси ипотека или други тежести преди сделката. Публикация от 23.10.2020 г. посочва и че суми от 10 000 лв. нагоре се плащат по банков път, като капарото се брои към общата сума. Прагът е цитиран по тази публикация и се проверява в действащия текст на закона.

Кога продавачът връща двойно

Двоен размер се дължи, когато окончателният договор не е сключен по вина на продавача, и най-често заради документи или тежести, които не са уредени в срок. Продажбата на имота на трето лице е ясен пример. Така продавачът сам се поставя в невъзможност да изпълни и става неизправна страна. Срокът за окончателния договор не е „фикс", освен ако страните не са му придали такъв характер, затова изтичането му не освобождава продавача.

Има и обратна страна. Ако продавачът върне сумата двойно и купувачът приеме връщането, договорът се прекратява по взаимно съгласие и купувачът вече не може да иска изпълнение. Същото връщане лишава от основание и иска за неустойка, когато тя е уговорена за същото неизпълнение. Следователно приемането на двойната сума е окончателен избор. Алтернативата е иск за обявяване на предварителния договор за окончателен по чл. 19, ал. 3 от ЗЗД.

Банков кредит, тежести и документи

Най-честият спор е кой носи риска, ако банката откаже финансиране. Самият факт, че купувачът е разчитал на кредит, не дава универсален отговор. Решава записаното в предварителния договор. Без такава клауза продавачът може да твърди, че купувачът не е платил цената. Какви са рамките на жилищните заеми, виж в правилата на БНБ за жилищните кредити.

Същото важи за тежестите. Ипотека, възбрана, спор или проблем със собствеността трябва да дават на купувача право да се откаже и да си получи парите. Ако документите закъсняват, помага клауза за удължаване на срока с анекс. При непредставяне и в удължения срок договорът се счита развален по вина на продавача. Така удължението не превръща никого в неизправна страна без причина.

Сметка с условна цена

Вземаме условна цена от 100 000 € и обичайните 10 % за капаро. По наша сметка задатъкът е 10 000 €. Ако купувачът откаже по своя вина, продавачът задържа 10 000 €. Ако вината е на продавача, купувачът иска 20 000 €, тоест своите 10 000 € плюс още толкова.

Публикациите дават подобен пример в левове: 10 000 лв. капаро означават 20 000 лв. при отказ на продавача. Пресметнато по курса на еврото, това е 5 112,92 € срещу 10 225,84 €. Ако сумата е аванс, а не задатък, купувачът получава обратно само вложеното, а удвояването не е автоматично.

Какво да пише в договора за капарото

Договорът трябва да позволява да се види без догадки какво е платено и какво следва при провал. Проверете дали са записани:

• размерът на сумата;
• кога и как се плаща;
• дали е част от продажната цена;
• дали има характер на задатък;
• при какви обстоятелства се връща;
• кога може да бъде задържана;
• какви са последиците при неизпълнение от продавача;
• какво се случва при отказ на банката.

Добрият договор изрично изброява причините, при които купувачът си получава парите: тежести, липсващи документи, отказан кредит и всичко извън неговия контрол. Общата клауза „не се връща при отказ" е твърде груба и поставя купувача в неизгодна позиция. Клауза, че капарото „не се връща при никакви обстоятелства", се чете в контекста на целия договор, а безвиновното прекратяване съдът разглежда отделно.

Повече за съдържанието на документа има в материала за предварителния договор. Останалите пари около сделката са в разходите при покупка на жилище.

Какво тези източници не позволяват да се каже

Използваните страници не съдържат статистика колко предварителни договора се провалят и колко пъти задатъкът се губи или се връща двойно. Затова не можем да кажем колко често се случва едното или другото. Не можем и да дадем изход за конкретен спор, защото той зависи от клаузите и от доказателствата по делото.

Единственото, което показва как съдът е решил определен казус, е самото му решение. Обща таблица с дата на излизане за такива данни не откриваме в тези източници.