Данък при продажба на имот – кога продавачът дължи

Кога доходът от продажба е необлагаем

Освобождаванията са свързани със срока на притежание, а не с това дали сте живели в имота. Срокът се брои между датата на придобиване и датата на продажбата.

Източник: Argumento, Finance Academy

Реституираният имот също е без срок. Наследствената продажба не се брои в лимита от един или два имота по другите правила.

Как се брои срокът и какво е жилищен имот

Жилищен е имотът, който към момента на продажбата може да задоволява жилищни нужди, и няма значение дали сте го ползвали сами или сте го давали под наем. Гаражът, магазинът и парцелът не са жилищни и за тях важи правилото за 5 години.

Датата на придобиване е датата на нотариалния акт при покупка, а при наследство е денят на смъртта на наследодателя. При дарение срокът тръгва от датата на дарението, така че прехвърлянето на роднина не „спестява“ нищо.

Източниците се разминават по един детайл. Едни определят освобождаванията като самостоятелни, тоест в една година може да продадете без данък по едно жилище след 3 години и отделно до два имота след 5 години. Други описват жилището като един имот годишно, без да уточняват как се съчетава с втория праг. Ако продавате повече от един имот в една година, изчислението е за сметка на счетоводител или НАП.

Как се изчислява облагаемият доход

Формулата е в чл. 33 от ЗДДФЛ: продажна цена минус цена на придобиване, намалена с 10 % нормативно признати разходи, и 10 % данък върху остатъка. Тези 10 % се приспадат автоматично и не изискват документи. Нотариалните такси, комисионната и ремонтите не се приспадат отделно, дори да ги докажете.

Продажната цена включва всичко получено във връзка със сделката, а не само парите, например и непарична престация. Цената на придобиване зависи от начина на придобиване:

• покупка с документи – цената от нотариалния акт и платежните документи;
• дарение без документирана цена – нула;
• замяна с доплащане – документираното доплащане;
• замяна без доплащане – пазарната цена на полученото към датата на замяната.

Ефективната тежест е 9 % от печалбата, защото 10 % от 90 % е 9 %.

Две сметки в евро – купен и подарен апартамент

Купен апартамент за 150 000 €, продаден за 190 000 € преди изтичане на 3 години: разликата е 40 000 €, разходите са 4 000 €, облагаемият доход е 36 000 €, а данъкът е 3 600 €. След повече от 3 години същата сделка е без данък, ако не сте използвали освобождаването за друго жилище през годината.

Подарен апартамент, продаден за 120 000 €: цената на придобиване е нула, облагаемият доход е 108 000 €, а данъкът е 10 800 €. По наша сметка по данни на Argumento това е точно 9 % от цялата продажна цена, защото няма какво да се извади. Затова при дарения датата на дарението е най-важното число в сметката.

Продажба на загуба и продажба като търговска дейност

Данък има само при положителна разлика между двете цени. При продажба на същата или по-ниска цена не дължите нищо, дори срокът да не е изтекъл. Загубата не намалява данъка върху други доходи, например от заплата, и не се пренася.

Освобождаванията не важат, ако продавате като търговец, тоест в рамките на стопанска дейност (чл. 13, ал. 5 ЗДДФЛ). Къде е границата при редовни покупки и продажби, е въпрос на преценка и там е нужен адвокат или счетоводител.

Какво плаща купувачът

Местният данък при придобиване, нотариалната такса и вписването по правило са за сметка на купувача, освен ако страните се договорят друго. Общината определя ставката на местния данък в диапазон от 0,1 % до 3 %. Какво се събира при покупката, сме описали в материала за разходите при покупка на жилище, а редът на самата сделка е в стъпките от огледа до вписването. Кой какво плаща, е добре да е записано още в предварителния договор.

Кога се декларира продажбата и кога се плаща данъкът

Доходът се смята за придобит в годината, в която получите парите. Декларира се в годишната данъчна декларация по чл. 50 от ЗДДФЛ. Подава се от 10 януари до 30 април на следващата година, до същата дата се внася и данъкът. При облагаема сделка не се плаща авансов данък през годината.

Дали освободената продажба се декларира, източниците не са единодушни. Едни твърдят, че освобождаването не отменя задължението за деклариране, а други, че при необлагаема продажба няма задължение за декларация. Затова проверете с НАП или счетоводител преди 30 април.

Продажба през 2026 г. се декларира до 30 април 2027 г. Отстъпката е 5 % от данъка за довнасяне, най-много 255,65 € (500 лв.), ако подадете декларацията по електронен път и платите до 31 март 2027 г. По наша сметка по данни на Argumento при данък от 3 600 € отстъпката е 180 € и е под тавана.