ГПР жилищен кредит – как да сравните две оферти с различни такси

Какво включва ГПР жилищен кредит и какво остава извън него

Законът за кредитите за недвижими имоти на потребители определя ГПР като общите разходи по заема, изразени годишно спрямо отпуснатата сума. В изчислението влизат лихвата, таксите и комисионите, възнаграждението на кредитен посредник, премията по застраховка, ако тя е условие за кредита, цената на нужната оценка на имота и задължителната сметка.

Източник: Скала Ди, Calculator.bg

Calculator.bg добавя практическо уточнение: таксата за оценка се брои сред разходите преди усвояване и се дължи, дори ако кредитът не бъде отпуснат. Потребителските кредити минават през Закона за потребителския кредит, където ГПР е уреден в чл. 19. При жилищния кредит нормата е чл. 29 от ЗКНИП. Затова числата за бърз или потребителски заем не са мерило за ипотека.

Защо ГПР показва повече от лихвата

Лихвата описва цената на парите. ГПР описва цената на целия договор.

В примера на Financer 5 112,92 € (10 000 лв.) за 24 месеца при лихва 9,9% и еднократна такса от 102,26 € дават ГПР около 12,7%. Една такса вдига показателя с около 2,8 пункта, пресметнато по данни на Financer: 12,7 − 9,9. Тази разлика не се вижда от обявената лихва.

При 30-годишен жилищен кредит еднократната такса се разпределя върху всички месечни вноски за срока и тежи по-малко. Това е наш извод. Съответно средната разлика между лихва и ГПР при новите жилищни кредити е само около 0,28 пункта, по наша сметка по данни на БНБ, цитирани от Наясно: 2,74 − 2,46. При ипотека повече тежат повтарящите се разходи, като годишната застраховка и месечната сметка, защото се натрупват за целия срок.

ЕСИС и 14-те дни – как да получите сравними оферти

ЕСИС е формулярът, създаден за сравнение, и банката го предоставя безплатно. Поискайте го от двете банки при една и съща сума, един и същ срок и един и същ вид лихва, иначе числата не са съпоставими. Банката го връчва, след като е събрала данни за доходите и нуждите ви, и достатъчно рано преди обвързващото предложение.

Проектът на договор с индивидуалните условия се смята за обвързващо предложение. От получаването му имате 14 дни да решите, а през този срок банката не може да се откаже. Ако условията се разминават с ЕСИС, банката е длъжна да даде нов формуляр. Как се вписва този етап в цялата покупка, вижте в материала за сделката с жилище от огледа до вписването.

Като най-бърз ориентир Креативен сочи реда с общата дължима сума във формуляра.

Сметка в евро – две оферти за 150 000 € на 30 години

Примерът е илюстративен и не е оферта на банка. Числата са от разчет на Скала Ди, който приема постоянни годишни застраховки и приблизителен ГПР. Истинският ГПР банката изчислява по приложение № 1 към закона.

Източник: разчет на Скала Ди, анюитетни вноски

Офертата с по-ниската лихва е по-скъпа с около 2 830 € за срока и с 7,29 € на месец, пресметнато по данни на Скала Ди: 225 890 − 223 060 и 626,90 − 619,61. Основният товар е застраховката „Живот“ от 300 € годишно, или 9 000 € за 30 години по наша сметка. Ако се подреждаха само по лихва, офертите щяха да излязат наобратно.

Ако лихвата по Б е променлива и още от началото е с 1 пункт по-висока, вноската става около 672,73 €. Това е с около 80,83 € над 591,90 €, пресметнато по данни на Скала Ди.

Фиксирана, променлива или комбинирана лихва в ГПР

Фиксираната лихва е един процент за целия срок или за отделни периоди. Променливата е сбор от референтен процент и фиксирана надбавка, която банката не може да променя едностранно. Комбинираната започва с фиксиран период и после става променлива.

Референтният процент може да е пазарен бенчмарк като Euribor, индекс на БНБ или НСИ, или комбинация. Методиката за промяната е част от договора. За използваните индекси банката трябва да показва данни за 20 години назад. Като ориентир за пазарната част 6-месечният EURIBOR е бил около 2,61% през юни 2026 г..

ГПР при променлива лихва е снимка при сегашните стойности. ЕСИС предупреждава, че действителният ГПР може да се различава. Затова две оферти с различен вид лихва не се сравняват само по ГПР, а и по вноската при по-висока лихва. За ограниченията върху сумата и срока вижте правилата на БНБ за жилищните кредити.

Такси, застраховки и пакети, които местят сметката

Банката може да събира такси за допълнителни услуги, но не и за усвояване и управление на кредита. Тя не може да взема две такси за едно и също действие, а всяка такса трябва да е описана в договора. При „такса обработка“ или „такса управление“ поискайте клаузата, която я позволява.

Начинът на плащане също променя цената. Таксата при усвояване може да се удържи от сумата или да се добави към главницата и да се олихвява заедно с нея. Втората схема струва повече за срока, защото таксата носи лихва. Това е наш извод.

Пакетната продажба е позволена. Обвързваща практика се допуска само за сметка или спестовен продукт и за определени инвестиционни и пенсионни продукти. Ако банката изисква застраховка, тя трябва да приеме полица от друг застраховател с равностойно покритие. При отстъпка срещу пакет поискайте лихвата с пакета и без него и какво става, ако спрете някой продукт. Най-ниската рекламна лихва често стои зад изискване да прехвърлите банкирането си.

Нотариалните такси и вписването са извън ГПР и се плащат отделно – вижте разходите при покупка на жилище.

Какво да сверите в двете оферти преди подписа

Преди да решите, сверете цитираните членове в текста на закона и условията в ЕСИС.

• Поискайте ЕСИС и от двете банки за една и съща сума, срок и вид лихва.
• Сверете проекта на договор с ЕСИС ред по ред в рамките на 14-те дни.
• Проверете кои разходи са включени в ГПР: по закона там влизат задължителната застраховка, нужната оценка на имота и задължителната сметка.
• Поискайте лихвата с пакета и без пакета.
• Пресметнете общата сума за целия срок: вноската със задължителните разходи по броя на месеците плюс еднократните такси. Така работи и таблицата по-горе.
• В калкулатора на Calculator.bg въведете такси преди усвояване, при усвояване, годишни и месечни. Застраховката „Живот“ отива в „други месечни“, а застраховката на имота – в „други годишни“. Калкулаторът приема лихвата за непроменена, освен в промоционален период.
• Търсете числото в договора. Окончателният ГПР е този, който е записан там.