Данък наем физическо лице – как се изчислява през 2026 г.

Как се изчислява данъкът върху наема

Сметката е в три стъпки:

• вземате брутния наем, който сте получили през годината;
• намалявате го с 10 % нормативно признати разходи, които се приемат без фактури и без доказване;
• върху остатъка прилагате ставка 10 % по чл. 48, ал. 1 ЗДДФЛ.

Физическото лице не може да замени тези 10 % с действителните си разходи. Ремонт, застраховка или местен данък върху имота не намаляват основата. Реални разходи се признават само при търговска регистрация, но тогава се променят и останалите правила, включително счетоводството.

Следва практичен извод. Тъй като ефективната ставка е постоянна, всеки 100 € брутен наем носят 9 € данък, независимо дали наемът е малък или голям.

Пример с наем от 800 € на месец

Вземаме апартамент, отдаден за 800 € месечно, или 9 600 € годишно. Нормативно признатите разходи са 960 €, облагаемата основа е 8 640 €, а данъкът е 864 € годишно, около 72 € месечно. Остават 8 736 €.

Таблицата сравнява месечната сметка при наем от 500 € и 1 000 €.

Източник: Takiev Finance, Сметни, Fincontrol.bg

Сега да видим как годишният данък се разпределя по тримесечия. По наша сметка по данни на Сметни за 800 € месечно тримесечният наем е 2 400 €, разходите са 240 €, основата е 2 160 €, а авансът е 216 €. Същата схема се вижда в примера при 12 000 € годишен наем, където се внасят 810 € аванс, а 270 € остават за април.

Кога се плаща авансов данък за наем

Когато наемателят е физическо лице, данъкът не се удържа при плащането. Наемодателят сам го декларира и внася с декларация по чл. 55 ЗДДФЛ, образец 4001. Сроковете са следните.

Източник: Fincontrol.bg, Kalkulo.eu

Тримесечието се определя по датата на реалното получаване на парите, а не по падежа в договора. Наем, платен предварително за няколко месеца, се отчита в тримесечието на плащането.

За четвъртото тримесечие има изключение по избор. Ако предпочитате данъкът да не се трупа за април, можете да поискате писмено от наемателя да го удържи. Тогава той го внася до 31 януари следващата година. Без такова изрично заявление удържане не се прави.

Закъснението има цена. Според ръководството на Сметни неплатеният авансов данък води до лихва в размер на основния лихвен процент плюс 10 пункта.

Какво се променя, когато наемателят е фирма

Ако наемателят е предприятие или самоосигуряващо се лице, удържането и внасянето са негово задължение. Срокът е до края на месеца след тримесечието. Вие получавате сумата вече след данъка и не подавате тримесечна декларация.

Това означава, че преведената по банката сума е по-ниска от договорената. При брутен наем от 1 000 € наемодателят получава 910 €. Ако договорът пък казва, че 910 € са нетната сума, брутната е 1 000 €, защото 910 ÷ 0,91 = 1 000. Това е наша сметка по данни на. Калкулаторите затова питат дали въведената сума е брутна или нетна.

Удържаният данък не ви освобождава от годишната декларация. Доходът от наем трябва да се отрази в нея, с данните за платеца.

Годишната декларация и отстъпката от 5 %

Доходите от наем се вписват в Приложение 4 към годишната декларация по чл. 50 ЗДДФЛ. Срокът е 30 април на следващата година. Внесеният аванс и удържаният от наемателя данък се приспадат от окончателната сума.

Отстъпка от 5 % се полага при електронно подаване с ПИК или КЕП до 31 март, ако данъкът е платен до същата дата. Таванът е 255,65 €, което отговаря на 500 лв. по курс 1,95583 лв. за 1 €. Хартиената декларация не дава отстъпка. Преди да разчитате на конкретна сума, проверете точната формулировка в НАП.

Случаи извън стандартната сметка

От наем не се дължат здравни и пенсионни осигуровки, което го отличава от граждански договор или свободна професия. Всеки съсобственик декларира своя дял от наема поотделно.

Лице с 50 % или повече намалена работоспособност ползва облекчение по чл. 18 ЗДДФЛ, което намалява основата. Калкулаторът на Al Hathaway работи с годишен лимит от 4 049,43 €.

Нерезидентите са отделен режим. Те дължат 10 % окончателен данък върху пълния брутен наем, без 10 % разходи. Същото ръководство предупреждава, че краткосрочно настаняване през платформи или отдаване на три и повече имота може да бъде приравнено на стопанска дейност. Тогава режимът по чл. 31 не важи.

Данъкът върху наема е отделен от данъка при продажба на имот и от еднократните разходи при покупка на жилище. Те се смятат по други правила.

Каква ще е окончателната сума за 2026 г.

Тази сума не може да се определи от тримесечните вноски, колкото и точно да са пресметнати. Наемът се събира с останалите ви доходи за годината, а внесеното се приспада едва в годишната декларация. Окончателният данък за 2026 г. ще се види в декларацията по чл. 50, която се подава до 30 април 2027 г.. Дали ще се прилагат същите проценти и срокове за доходите от 2027 г., цитираните страници не показват.