Правилата на БНБ за жилищните кредити и какво значат за купувача

Защо БНБ въведе границите

Жилищните кредити растат бързо от няколко години, а цените на жилищата изпреварват заплатите. Границите са мярка за финансова стабилност: да не се отпускат кредити, които домакинствата трудно ще обслужват, ако лихвите се вдигнат или доходът намалее. БНБ ги прие на 11 септември 2024 г. и те са в сила от 1 октомври 2024 г.

Как се движат новите кредити и средната лихва след това: Ипотеки.

До 85 % от стойността (LTV)

Съотношението между кредита и стойността на обезпечението при отпускане не може да е над 85 %. Стойността е тази, която банката приема след оценката на имота. Ако оценката е под цената, разликата също се покрива с ваши пари.

Пример: за жилище, оценено на 150 000 €, кредитът е най-много 127 500 €. Самоучастието е поне 22 500 €, а местният данък, нотариусът и вписването са отделно, около 3,5 % от цената при 3 % данък.

Вноски до 50 % от дохода (DSTI)

Съотношението между разходите за обслужване на дълга и дохода не може да е над 50 %. Броят се вноските по всички кредити на кредитоискателя, не само по новия: потребителски кредити, лизинг, кредитни карти.

Пример: при нетен доход на домакинството 2500 € на месец и без други кредити, вноската по жилищния кредит е най-много 1250 €. При 2,5 % лихва и 30 години това отговаря на кредит около 316 000 €. Ако имате потребителски кредит с вноска 300 €, остават 950 €.

Срок до 30 години

Договорът за кредит не може да е по-дълъг от 30 години. По-дългият срок дава по-ниска вноска, но много повече платени лихви. При 120 000 € и 2,5 % лихва вноската е около 474 € на 30 години и около 538 € на 25 години, а разликата в платените лихви е около 9200 €.

Изключението от 5 %

Всяка банка може да отпуска или предоговаря кредити, които не спазват границите, но общият им размер за тримесечие не може да надвишава 5 % от отпуснатите и предоговорените кредити през предходното тримесечие. Затова отделни оферти с по-голям кредит или по-дълъг срок са възможни, но са ограничени и зависят от банката.

Правилата не правят разлика за млади семейства или за първо жилище. Държавни програми за младите семейства може да имат свои условия: проверете ги отделно.

Как да сметнете своя случай

Калкулаторът „Колко мога да изтегля“ прилага трите граници към вашия доход, другите ви вноски и самоучастието и показва коя от тях ви ограничава. Банката ще прецени и стабилността на дохода, кредитната ви история и възрастта в края на срока.

Чести въпроси

Може ли кредит за 100 % от цената?

Само в рамките на изключението от 5 % на конкретна банка. По общото правило поне 15 % от стойността на имота плащате със свои пари.

Доходът на двамата съпрузи брои ли се заедно?

Да, когато и двамата са кредитоискатели. Тогава в изчислението влизат и вноските по всички кредити на двамата.