Данъчна оценка на имот – как се изчислява и къде се вади

Как се изчислява данъчната оценка на имот

За гражданите оценката на сгради и земи следва нормите на Приложение № 2 към Закона за местните данъци и такси. Сградата се оценява като сбор от оценките на отделните ѝ обекти. Всеки обект получава стойност от площта, от базисната стойност на квадратен метър и от коефициентите за инфраструктура, индивидуални характеристики и овехтяване.

Оценката не е ваше решение и не е оценка на лицензиран оценител. Удостоверението за нея издава общината по местонахождението на имота. Когато за имот на предприятие няма счетоводни данни, служител на общината я определя за сметка на задълженото лице.

Данъкът върху недвижимите имоти се пресмята върху оценката към 1 януари на годината, за която се дължи. Общинският съвет определя ставката в граници от 0,1 до 4,5 на хиляда.

Защо оценката е различна от пазарната цена

Формулата работи с нормативни стойности и коефициенти, а не със сключените сделки. Това е наш извод от начина на изчисление: цената, която двамата страни договарят, следва пазара, а оценката следва таблиците в закона. Затова двете числа рядко съвпадат.

Прочетените източници не дават официално сравнение между оценките и пазарните цени, затова не посочваме процент разлика. Практическият ефект обаче е ясен от закона. При прехвърляне основата е уговорената цена или цената, определена от държавен или общински орган, но не по-ниска от данъчната оценка.

Оценката е долна граница, не прогноза за цената. Ако продавате или купувате, договорената цена остава ваша работа и не се определя от удостоверението.

Кога се иска удостоверение – продажба, наследство, дарение

Удостоверението е нужно при прехвърляне на имот или при учредяване на вещни права върху него, по чл. 264, ал. 1 от Данъчно-осигурителния процесуален кодекс. Издава се в три екземпляра, като два от тях получавате за нотариуса и за съдията по вписванията. Така то е част от пътя към вписването, а за вече вписаните тежести работи отделният документ Удостоверение за тежести – как се вади и как се чете.

При наследство го искат наследниците, които представят документ за самоличност и удостоверение за наследници. Заветникът прилага нотариално удостоверение, което посочва завещаните части. Във Варна при отворено завещание се изисква и оригинал на съдебно или нотариално удостоверение.

При продажба данъкът на продавача е друга тема и се смята по други правила, описани в материала Данък при продажба на имот – кога продавачът дължи. Ако имотът е с неплатени местни задължения, прехвърлянето минава след погасяването им или след писмена декларация на длъжника, че сумата ще се удържи от цената.

Къде и как се вади удостоверението

Подава се в общината по местонахождението на имота, на утвърден образец. В примера на Варна може да го заявите на гише, през портала за електронни услуги, по имейл или по пощата. Пълномощникът носи нотариално заверено пълномощно, а оригиналът се показва за проверка.

Ето какво проверявате преди да подадете:

• дали сте собственик, наследник или заветник, защото само тези лица получават документа;
• копия от документите за собственост, освен ако имотът вече е деклариран в системата;
• за незавършено строителство – протокол за степента на завършеност, не по-стар от 3 месеца във Варна;
• за земеделска земя – удостоверение за характеристиките на имота от общинската служба „Земеделие“.

Ако не можете да докажете собствеността си, подавате декларация по чл. 14 от закона и тя се приема за заявление. Отказът се обжалва пред административния съд по реда на АПК.

Колко струва удостоверението и колко време отнема

Законът дава срок от две седмици, но общините могат да се справят по-бързо. Във Варна обикновеният срок е до 5 работни дни. Затова различавайте закона от практиката на конкретната община.

Източник: Община Варна, страница на услуга 2396, отворена на 12.11.2026

Други общини имат свои тарифи, затова проверете наредбата на вашата. Общината, съдилищата и НАП не плащат такса, когато ползват услугата служебно. Валидността също е правило: удостоверение, издадено до 30 юни, важи до тази дата, а по-късното – до края на годината.

Пример със сметка

Приемаме условно, че оценката е 60 000 €, а общинската ставка за годишния данък е 2 на хиляда. Тогава годишният данък е 120 €, пресметнато по данни на ЗМДТ. Числата са илюстрация, не конкретен имот.

При прехвърляне основата е уговорената цена, но не по-ниска от данъчната оценка. По наша сметка с условните числа от примера: ако в договора пише 80 000 €, основата е 80 000 €, а ако пише 50 000 €, основата е условната оценка от 60 000 €.

При условна ставка 2 % данъкът върху придобиването е 1 600 € в първия случай (80 000 × 0,02) и 1 200 € във втория (60 000 × 0,02), по наша сметка по данни на ICNL. Действителната ставка я определя общинският съвет в границите на закона. Разликата от 400 € показва как оценката действа като долна граница.

Прагът за облагане в прочетената статия е 1 680 лв. По курс 1,95583 лв. за 1 € това са около 859 €, по наше изчисление по данни на Труд и право. Проверете в наредбата на общината дали прагът е в сила за вашия имот.

Какво не показват прочетените данни

Не успяхме да отворим пълния текст на Приложение № 2 в lex.bg, затова не публикуваме конкретни базисни стойности и коефициенти по райони. Те се виждат само в действащата редакция на приложението в Държавен вестник. Няма и официална таблица, която да сравнява данъчните оценки с цените по сделки, затова процентна разлика не можем да дадем. Цената на сделката се отразява в нотариалния акт, а предварителните уговорки са описани в материала Предварителен договор за покупка на имот и клаузите в него.