Предварителен договор за покупка на имот и клаузите в него

Какво трябва да съдържа предварителният договор за покупка на имот

Законът (чл. 19 от Закона за задълженията и договорите) урежда предварителния договор, а за него е достатъчна обикновена писмена форма. Нотариална заверка не се изисква, но според една агенция за недвижими имоти тя дава допълнителна доказателствена сила пред съда. Договорът не прехвърля собствеността. Тя преминава едва с нотариалния акт или със съдебно решение, което обявява предварителния договор за окончателен.

Разменени имейли и платено капаро не заместват подписан документ. Електронна форма е възможна при квалифициран електронен подпис, а обикновен подпис важи само ако страните са го уговорили.

Източник: обобщение на авторите по.

Как да опишете имота, за да не отпадне договорът

Недостатъчното описание е най-честата причина договорът да не обвързва никого. Ако имотът не е описан поне с граници или съседи, предварителният договор е недействителен. Практиката на Върховния касационен съд изисква освен площ и помещения да се посочат и границите, защото площта зависи от тях.

За апартамент това означава номер на жилището, етаж, площ, помещения, идеални части от сградата и съседи. Адвокатско дружество добавя кадастралния идентификатор в списъка с основните елементи. Наш извод: записвайте и границите, и идентификатора, тъй като двата източника не се изключват, а се допълват.

Продавачът не е нужно да е собственик в деня на подписването. За покупка „на зелено“ това е нормално, но тогава описанието на бъдещия обект е още по-важно.

Цена в евро и капаро със сметка

Цената се фиксира и не се променя едностранно. Записват се общата сума, капарото и остатъкът за деня на нотариалния акт. Образецът на Фактуриране.bg смесва лева и евро в различни клаузи, затова проверете всяка сума в договора и я изразете в една валута.

Капарото обикновено е около 10 % и се приспада от крайната цена. Практиката е то да се плати по банков път в деня на подписването. Разликата между задатък и аванс е в последствията при разваляне. Ако сумата е посочена като задатък, продавачът връща двойния размер. Ако е посочена като аванс, той връща само полученото.

При примерна цена 100 000 € капарото от 10 % е 10 000 €, а остатъкът е 90 000 € (по наша сметка по данни на). Ако сумата е записана като задатък и продавачът откаже по своя вина, купувачът получава обратно 20 000 € (пресметнато по данни на). Ако е записана като аванс, по същата сметка купувачът получава обратно само платените 10 000 € (пресметнато по данни на).

Строители понякога обявяват капаро от 1–3 % от стойността. Малкото капаро означава и малка загуба за строителя при отказ, затова при покупки „на зелено“ погледнете и размера на неустойката.

Срок за нотариален акт и предаване на владението

Срокът за изповядване трябва да е конкретна дата. Период, който тръгва от събитие, например уведомление до продавача, затруднява доказването кога е настъпила забава. Ако продавачът се укрива, събитието може изобщо да не настъпи.

Отделно се уговаря кога купувачът получава владението. Може да е дата или срок след нотариалния акт, но трябва да са ясни датата и условията. Без такава клауза новият собственик може да се наложи да води дело срещу стария.

При имот в строеж се записва датата, до която строителят ще има удостоверение за въвеждане в експлоатация. Срок „след съставяне на акт 15“ е слаб, защото зависи от самия строител. Не записвайте и задължение само да подаде документи. Нужен е резултатът, тоест удостоверението.

Тежести, декларации и защо договорът не се вписва

Продавачът трябва да декларира, че имотът няма ипотеки, възбрани, вписани искови молби, наематели и предварителни договори с други купувачи. Образецът предвижда също забрана да обременява имота и да вписва наем до нотариалния акт. Остатъкът от цената се плаща срещу удостоверение за тежести, от което е видно, че няма пречки.

Предварителният договор не може да се впише в имотния регистър. Върховният касационен съд потвърди отказ за вписване с определение № 130 от 11.07.2019 г., защото такъв договор не е сред актовете, изброени в чл. 4 от Правилника за вписванията. Купувачът няма как да провери дали по същия имот не е подписан друг предварителен договор. Затова декларацията на продавача и актуалното удостоверение за тежести, а не регистърът, са вашата защита.

Неустойки и какво може да поиска купувачът

Страните могат да уговорят неустойка за забава, за пълно неизпълнение и за разваляне. Купувачът има право само на тази, която е записана. Ако договорът предвижда единствено неустойка за пълно неизпълнение, не може да се търси такава за забава.

Ако вредите надхвърлят неустойката, разликата трябва да се докаже в съда. При неизпълнение от продавача купувачът може да поиска да бъде обявен договорът за окончателен, да получи неустойка или обезщетение, или да развали договора. Първият път е достъпен само ако продавачът е собственик и договорът съдържа всички съществени елементи на продажбата.

При отказ на купувача продавачът задържа капарото, ако това е изрично уговорено. Без такава клауза трябва да доказва реалните си вреди, което е по-бавно.

Кой плаща разходите и какво да проверите преди подпис

Образецът предвижда местните данни и такси, таксата за вписване и нотариалната такса да се поделят по равно. Това е пример, а не правило. Запишете кой какво плаща, за да няма спор в деня на сделката. Размерите на таксите са разгледани в материала за разходите при покупка на жилище.

Преди подпис проверете следното:

• имотът е описан с граници и идентификатор;
• датата на нотариалния акт е конкретна, а не зависи от събитие;
• сумите са в една валута, а капарото е назовано като задатък или аванс;
• има декларация за тежести и актуално удостоверение за тежести;
• неустойките са изброени поименно.

Ако купувате с ипотечен кредит, банките често искат сключен предварителен договор, а сроковете трябва да съответстват на одобрението. Правилата за кредитите са в материала за изискванията на БНБ към жилищните кредити, а целият път до вписването е описан в стъпките на сделката.

Ако при нотариалния акт страните променят уговорките, предимство имат клаузите на нотариалния акт. Клауза от предварителния договор, която не е изрично отменена, остава в сила.