Предсрочно погасяване на ипотечен кредит – такси и сметка

Какво позволява ЗКНИП при предсрочно погасяване

Правото е императивно. Банката не може да го изключи с клауза в договора, а вие не сте длъжни да посочвате причина. Кредитите, обезпечени с ипотека върху недвижим имот, влизат в обхвата на закона.

Предсрочното погасяване е уредено в отделна глава, чл. 41. Консолидираният текст на закона е към 13.07.2026 г., а последното изменение е в ДВ, бр. 87 от 24.09.2026 г.

Още преди да подпишете, банката е длъжна да ви даде общата информация за кредита. В нея влизат видът на лихвата, фиксирана или променлива, и условията, пряко свързани с предсрочното погасяване.

Каква е таксата при ипотека и при потребителски кредит

Ипотеката се урежда от ЗКНИП, а необезпечените потребителски заеми – от Закона за потребителския кредит (ЗПК, чл. 32). ЗПК не се прилага към договори, обезпечени с ипотека, нито към кредити над 75 000 евро. Затова правилото за 0,5% и изключението за променлива лихва по чл. 32 ЗПК не е за вашата ипотека. Това е честа грешка при четене на общите наръчници.

Източник: FFCheck, Наясно и SofiaLawyer.bg, данни към 2026 г.

Единият източник брои срока от усвояването, другият – по изплатените вноски. В практиката разликата е в един-два месеца, затова вземете датата от договора.

Фиксирана или плаваща лихва – къде описанията се разминават

За ипотеката FFCheck и Наясно описват едно правило, без да делят по вид лихва. То гласи до 1% през първата година, после нищо. Ръководство на брокерски сайт твърди друго: до 1% през целия фиксиран период, а при плаваща лихва – до 1% само в първата година.

Двете версии не съвпадат. На страниците на закона, които отворихме, текстът на чл. 41 не се виждаше, затова не можем да кажем коя версия е вярна. Затова при фиксирана лихва сметнете 1% като горна граница за целия фиксиран период, както го описва брокерското ръководство, и сверете клаузата с договора и с текста в ДВ.

При потребителски кредит разделението е ясно. При плаваща лихва обезщетение не се дължи, а при фиксирана тавана е 1% или 0,5%. Във всички случаи обезщетението не може да надхвърля лихвата за оставащия срок.

Частично или пълно погасяване – какво се променя

Пълното погасяване закрива кредита и води до заличаване на ипотеката върху имота. Частичното е допълнителна сума над редовната вноска. Тя отива изцяло към главницата и намалява лихвата занапред.

Режимът на таксата е един и същ и за двете. Ако вноската ви от 10 000 € е в първата година, таксата е най-много 100 € – по наша сметка по данни на FFCheck.

При частично погасяване банката пита как да преизчисли плана – с по-кратък срок или с по-ниска вноска.

По-кратък срок или по-ниска вноска – сметка с 10 000 €

Вземаме параметрите от примера на Наясно: остатък 80 000 €, лихва 3,0% годишно, 20 години анюитетни вноски. Внасяте 10 000 € извън първата година, тоест без такса. Пресметнато по условията на този пример, вноската е около 443,70 €, а лихвата до края – около 26 480 €.

Всички числа в таблицата са по наша сметка по данни на Наясно.

Източник: по наша сметка по данни на Наясно, анюитетна вноска, 10 000 € внесени в началото на плана.

По-краткият срок изплаща кредита около 39 месеца по-рано и спестява над два пъти повече лихва. Наясно дава по-широки приблизителни граници – 7 000–8 000 € и 3 500–4 000 €. Нашата сметка попада в тях или съвсем близо до тях.

Ако платите 100 € такса в първата година, по-ниската вноска пак остава с около 3 210 € плюс – по наша сметка по данни на Наясно и FFCheck. Така че таксата рядко решава въпроса. Решава го месечният ви бюджет: по наша сметка по данни на Наясно вноската спада с около 55,50 €, а срокът остава същият.

Скрити такси и рефинансиране

Рефинансирането в друга банка е предсрочно погасяване на стария кредит и важат същите правила. Такси като „управление“, „административна“ или „оценка“, начислени заради погасяването, по същество са същото обезщетение и подлежат на оспорване.

Недължимо начислена такса може да се поиска обратно. Редът е възражение до банката, после жалба до БНБ и/или Комисията за защита на потребителите, а спорът може да стигне и до помирителна комисия.

Новата оферта сравнявайте по ГПР, а не по лихвата. Как се прави това при различни такси, е показано в материала за ГПР на жилищен кредит. Какви лимити за кредитиране поставя БНБ, е разгледано в правилата на БНБ за жилищните кредити.

Какво да проверите преди да внесете сумата

Вид на лихвата и клаузата за предсрочно погасяване. Банката е длъжна да ги е описала в общата информация преди договора. Срок за предизвестие. Адвокатска кантора го описва като определен в договора, обикновено 30 дни, а ръководство на брокерски сайт говори за 14 дни писмено известие. Решаващ е договорът. Писмена погасителна справка с всички суми. Тя е основното доказателство, ако се стигне до спор за такса. Нов погасителен план в писмен вид и сметка и за двата сценария преди да изберете. Резерв за 3–6 месеца разходи. Парите, вложени в кредита, не са свободни, затова не изчерпвайте буфера си.