Наем или покупка на жилище – кои числа решават сметката

Накратко

Източник: примерен сценарий на публичен калкулатор за наем или покупка, жилище 150 000 €, наем 700 €, самоучастие 20%

Първите редове показват ефекта на краткия престой. Еднократните разходи при покупка се изплащат бавно, затова при хоризонт под 5–7 години наемът обикновено излиза по-евтин. Колоната без поскъпване е по-строгата проверка. Тя показва дали покупката печели и без помощта на пазара.

Кои числа влизат в сравнението наем или покупка на жилище

Калкулаторите за тази сметка искат приблизително едни и същи входни данни. Това са цената, собствените средства, лихвата, срокът на кредита, наемът и периодът на сравнение. Към тях се добавят разходите при покупка и продажба, годишната поддръжка, данъците и застраховките и годишният ръст на наема и на цената. Последна идва нетната доходност, която бихте получили от спестяванията си. Допусканията по подразбиране обаче се различават между инструментите.

Източник: допускания на два публични калкулатора за наем или покупка

Разликата в разходите на собственика е голяма. При жилище за 150 000 € правилото за 1% годишно дава 125 € на месец. Вторият инструмент предполага 100–150 € плюс 100–200 € месечно, което по наша сметка по данни на калкулатора на Ипотеката е общо 200–350 € месечно. По наша сметка по данни на двата калкулатора това са 75–225 € повече на месец, или 900–2 700 € годишно. Затова винаги проверявайте какво е заложено по подразбиране.

Вноската не е целият месечен разход на собственика

В примера с жилище за 150 000 € самоучастието е 30 000 €, а разходите при покупка са 5 250 €. Вноската по кредита е 538,34 €. Към нея се добавят 125 € за ремонти, данък сгради, такса смет и застраховка. Общо собственикът плаща 663,34 € месечно срещу наем от 700 €. След 10 години жилището струва около 201 587 €, а по кредита остават 80 736 €.

Част от вноската не е разход. Главницата се превръща в собствен капитал в имота, а реалната цена на заема е лихвата. В първите години от кредита вноската е почти изцяло лихва, затова капиталът расте бавно. Обратният случай също е подвеждащ. Вноска от 800 € и наем от 800 € не означават равен разход, защото собственикът плаща отгоре застраховки, данъци и поддръжка.

Еднократните плащания по сделката са описани в нашия водач за разходите при покупка на жилище. Един от калкулаторите ги приема за 3,5% от цената. В тях влизат нотариусът, местният данък от 0,1–3% и вписването.

Самоучастието и разходите по сделката като пропусната доходност

Наемателят не плаща самоучастие и такси по сделката. Сметката приема, че той инвестира тези пари от първия ден. Към тях добавя месечната разлика, когато наемът е по-евтин от разходите на собственика. Друг подход отнася бъдещите плащания към днешна стойност. За целта се ползва алтернативна доходност от 4–5% годишно.

Еднократните разходи при сделката обикновено са 3,5–4,5% от цената. При жилище за 150 000 € това са 5 250 € при 3,5% и по наша сметка по данни на Наясно около 6 750 € при 4,5%. Заедно със самоучастие от 30 000 € стават 35 250–36 750 €, които наемателят запазва и може да вложи, пресметнато по примерните числа на калкулатора. Стъпките на самата сделка са описани в материала ни как протича сделката с жилище.

Някои калкулатори изобщо не включват поддръжка, данъци и такси по сделката. Те показват покупката по-изгодна, отколкото е в действителност.

Колко години ще живеете в жилището

Срокът често решава въпроса преди всички останали числа. Ето ориентирите, които дава пазарната практика:

• до 3 години наемът обикновено е по-гъвкав и с по-нисък риск;
• между 3 и 5 години е нужна индивидуална сметка;
• над 7 години предимствата на покупката се проявяват по-често.

Точката на изравняване е броят години, след които покупката започва да печели. В примера с 150 000 € тя идва след около година и 3 месеца при поскъпване 3%. Без поскъпване тя се отлага до около третата година, където двата сценария са почти равни. Полезно е да сравните тази точка с плановете си. Ако ще живеете в имота 12 години, а изравняването е на осмата, покупката се изплаща в рамките на престоя.

Цена спрямо годишния наем

Бърз ориентир е съотношението между цената и годишния наем. Под 15 годишни наема покупката обикновено е изгодна, а 15–20 е средна зона. Над 20–25 жилището е скъпо спрямо наема. Един пример с двустаен апартамент в Бургас дава цена 140 000 € при наем около 650 € месечно, тоест почти 18 годишни наема.

Внимавайте с определенията. Друг източник дели годишния разход на собственика, а не цената, на годишния наем. Затова прагът там е под 15, 16–20 и над 21. Двата показателя носят едно име, но числата им не се сравняват пряко.

Вторият пример на калкулатора е жилище за 200 000 € при наем 650 € и без поскъпване. Там собственикът плаща 884,46 € месечно срещу 650 € наем, а наемът води с около 9 601 € след 5 години. По наше изчисление по същите данни цената е около 25,6 годишни наема. По наша сметка по данни на калкулатора на suma.bg месечната разлика е 234,46 €, или 2 813,52 € годишно, които наемателят може да спестява.

Как да въведете данните в калкулатор

Тези стъпки важат за всеки калкулатор за сравнение между наем и покупка на жилище.

• Наемът да е за сходно жилище в същия район. Сравнение на голям нов апартамент с малък икономичен дава изкривен резултат.
• Лихвата да е от вашата оферта. За ориентир средният лихвен процент по нови жилищни кредити в евро е 2,41% за юни 2026 г. по данни на БНБ. За началото на 2026 г. той е около 2,46% при ГПР около 2,74% по данни на БНБ.
• Пуснете и сценарий с 0% поскъпване. Ако свалите наема или ръста на цените, балансът се променя бързо.
• Ръстът на наема натрупва голям ефект. Наем от 700 € при 7% годишно става 1 932 € след 15 години.
• Доходността на спестяванията въвеждайте след данъци и такси.

Може да имате жилище, да го отдавате и да живеете под наем другаде. Тогава в сметката влиза и данъкът върху наема, а един от калкулаторите насочва към отделна сметка за него.

Рисковете, които сметката не хваща

Резултатът от калкулатора е сценарий, не прогноза. Индексът на цените на жилищата на Евростат дава исторически национален контекст. Той не е оценка на конкретен имот. При стагниращ пазар печалбата от поскъпване на имота е минимална.

България е в еврозоната от 1 януари 2026 г. Лихвите вече следват пряко решенията на ЕЦБ и индексите в евро. При плаваща лихва вноската може да се промени. Друг риск са смяна на работа или преместване, след които собственикът продава в неподходящ момент. Тогава плаща разходи по продажбата и по кредита. При жилище в строеж се добавят и рисковете, описани в материала ни за покупката на жилище в строеж.

Ясно решение в полза на едната страна изисква поне 15% разлика между двата сценария. Резултатът трябва да се запази и при стрес тест. Ако покупката печели и при песимистичните допускания, изборът е по-сигурен.