Как да четем индекса на цените на жилищата

Какво мери индексът

Индексът на цените на жилищата обхваща жилищата, купени от домакинства, нови и стари, в цялата страна. Изчислява се по общата за ЕС методика, по която всички страни подават индекси на Евростат. Затова числото за България може да се сравни пряко с това за Полша или Португалия.

Методиката държи сметка за това, че всяко тримесечие се продават различни жилища: по-големи или по-малки, в по-скъпи или по-евтини квартали. Целта е да се покаже промяната на цената на сравними жилища, а не на средната цена на продадените.

Защо няма средна цена на квадрат

До края на 2014 г. НСИ публикуваше и средни пазарни цени на квадратен метър по областни градове. От 2015 г. публикува само индекси. Средната цена на продадените жилища зависи силно от това какви жилища са продадени и затова е лош измерител на промяната на пазара.

Когато видите „средна цена на квадрат“ за град, проверете откъде е: най-често е изчислена от обявите, тоест от исканите, а не от платените цени. На този сайт показваме само индексите и броя на вписаните сделки.

Година срещу тримесечие

Изменението за година сравнява тримесечието със същото тримесечие на предходната година. То е основното число в съобщенията на НСИ и изключва сезонните разлики.

Изменението за тримесечие показва посоката по-бързо, но е по-шумно: едно силно или слабо тримесечие го мести повече. Гледайте двете заедно: ако годишното изменение е високо, а тримесечното намалява няколко пъти подред, растежът се забавя.

Нови и съществуващи жилища

Новите жилища са продадените за първи път след въвеждане в експлоатация, най-често от строителя. Съществуващите са всички, които вече са имали собственик. Новите жилища са малка част от сделките, затова общият индекс следва главно съществуващите.

Ако съществуващите поскъпват по-бързо от новите, търсенето на готови жилища изпреварва предлагането им. Ако новите поскъпват по-бързо, строителните разходи и цените на земята дърпат нагоре.

Райони и градове

НСИ публикува индекса за шестте статистически района и за шестте най-големи града: София, Пловдив, Варна, Бургас, Русе и Стара Загора. За другите областни градове отделен индекс няма; най-близкият показател е индексът на района.

При малките градове и при новите жилища в по-малките градове броят на сделките е малък и индексът скача повече от тримесечие на тримесечие. Гледайте по-дълъг период, не едно тримесечие.

Ревизии и база

Първата оценка за тримесечието се ревизира, когато НСИ получи пълните данни за сделките. Затова стойност, публикувана преди три месеца, може да се различава леко от днешната. На този сайт винаги показваме последната публикувана версия.

Базата на индекса се сменя периодично; сега тя е 2025 г. = 100. Смяната на базата не променя процентните изменения, а само нивото на числата.

Чести въпроси

Индексът казва +15 %. Значи ли това, че моето жилище е поскъпнало с 15 %?

Не непременно. Индексът е средното за всички жилища в района. Конкретно жилище може да е поскъпнало повече или по-малко според квартала, етажа и състоянието. Ориентир дава калкулаторът „Цена днес по индекса“.

Защо данните на НСИ излизат толкова късно?

Индексът се изчислява от вписаните сделки, които трябва да бъдат събрани и обработени. Данните за тримесечието излизат около три месеца след края му.