Индустриални имоти в София с двоен ръст на сделките за девет месеца

Какво означава двойният ръст на индустриалните имоти в София

Консултантите от Cushman & Wakefield Forton броят заедно три вида площ: отдадена под наем, закупена и завършена за собствено ползване. За периода януари–септември сборът е 185 000 м², или +108% спрямо същия период на 2025 г.. Пресметнато по данни на Forton, миналогодишната база е около 88 900 м² (185 000 / 2,08).

Colliers измерва различно и обхваща само първото полугодие. Усвоените площи в София са 78 900 м² срещу 8 600 м² година по-рано, като 92% е ново търсене, а подновявания и разширения са 8%. По наша сметка по данни на Colliers това е около 9 пъти повече (78 900 / 8 600 = 9,2). Ниската база от 2025 г. прави скока по-рязък, отколкото е в естествен обем.

Двете числа не са сравними помежду си. Различни са дефиницията, периодът и фирмата, която събира данните.

Числата тримесечие по тримесечие

Източник: Colliers чрез БТА; Cushman & Wakefield Forton.

Пресметнато по данни на Forton, първото тримесечие е около 54 600 м² (185 000 − 66 000 − 64 393). Тази стойност е приблизителна, защото второто тримесечие е закръглено. Тя показва, че активността е била равна и през трите тримесечия, а не струпана в едно.

Кой наема и кой строи за себе си

През третото тримесечие най-голям дял има търговията на едро с 42%, или над 27 000 м². Транспортът и логистиката имат 23%, търговията на дребно 9%, производството 5%, а останалите 21% са друго. Половината от наетите през първото полугодие площи са на компании за бързооборотни стоки, около 30% на дистрибутори. Логистичните оператори са сравнително малко активни.

Наетите площи през третото тримесечие са 33 912 м², а новоизградените за собствено ползване са 30 481 м². Значи близо половината от показаното усвояване не е наем, а собственици, които са завършили свое хале. За наемател това означава, че обявеният ръст не е равен на ръст в площта, която стои на пазара.

Данните за второто тримесечие допълват картината. От подписаните 55 000 м² договори около 41 000 м² са предварителни, тоест за сгради, които още не са готови. Подновяванията са само 3 300 м².

Свободни площи и строителство на склад в София

Свободната площ е 14 139 м², или 0,58% от запаса от около 2,44 млн. м². През юни Forton посочва 15 000 м² (0,62%) при запас от 2 404 000 м². Колиърс описва свободните площи като рекордно ниски, но не дава процент.

Площта, която е годна за спекулативно наемане, класове А и Б, е 1 488 500 м², с 39 900 м² повече от края на 2025 г.. Числото е на Colliers и не бива да се сравнява пряко с обемите на Forton. Сравнявайте числа само от един и същи източник.

В строеж са около 262 000 м² към края на септември, спрямо 242 000 м² към края на юни. Около две трети се очакват готови до 12 месеца. През третото тримесечие са започнали 11 проекта с 44 000 м². Собствено ползване е огромна част от строежите: през второто тримесечие всичките пет нови проекта (42 000 м²) са за собствени нужди.

По-стара оценка на друга консултантска анкета сочи, че през първото полугодие на 2023 г. запасът е бил малко над 4 млн. м², около две трети от него за собствено ползване. Оценката е от 2023 г. и от друг източник, затова не я сравнявайте с данните на Forton за 2026 г.

Какви са наемите и какво струва един склад

Източник: Colliers чрез БТА; Cushman & Wakefield Forton.

Първокласната обявена цена е мръднала от 5,80 на 6,00 € за тримесечие, около 3,4% по наша сметка по данни на Forton (6,00 / 5,80 = 1,034). Colliers нарича цените в София стабилни. Тези ставки са обявени, не подписани.

Пример със сметка за 1 000 м² склад клас А. При 6,00 € наем и 0,80–1,00 € поддръжка месечният разход е 6 800–7 000 €, а за година 81 600–84 000 € (по наша сметка по данни на Colliers). За същата площ в клас Б при 4,50 € наем и същата поддръжка месечният разход е 5 300–5 500 €, или 63 600–66 000 € годишно (по наша сметка по данни на Colliers). Колко от цената влиза в наема и как се третира ДДС, се проверява в договора, а при спор помага юристът.

Как да четете тези данни

Помнете три различия. Първо, брутното усвояване включва и сгради на собственици. Второ, предварителните договори за площ в строеж не отварят свободни помещения в момента.

Сделката с индустриален имот минава през нотариус и вписване, както и жилищната. Стъпките са описани в материала как протича сделката с жилище, а данъчното третиране при продажба зависи от продавача и е тема на данъка при продажба на имот. Индексът на НСИ, за който пишем в наръчника за четене на индекса, следи жилищата и не казва нищо за складовете.

Европейската рамка

Глобалният анализ на Cushman & Wakefield за 135 логистични пазара показва, че наемите в индустриалния и логистичния сегмент са с 36% над нивата от 2020 г., но растежът се забавя. В региона Европа, Близък изток и Африка 63% от пазарите са в умерен растеж или стагнация, спрямо 71% година по-рано. За три години напред около 40% от пазарите в региона очакват спад на свободните площи, 38% стабилност и 22% ръст. Това са очаквания на консултанта, а не факти.

За София данните изглеждат така. По Colliers наемът е около 4,50 € за клас Б и около 6,00 € за клас А на м² на месец, а свободната площ по Forton е 0,58% от запаса към края на септември. Подобно сравнение с други градове изисква данни за тях, а такива в тези източници няма.

Какво остава за наблюдение

Две трети от 262 000 м² в строеж са около 175 000 м² (по наша сметка по данни на Forton), които се очакват готови в следващите 12 месеца. Това е около 12 пъти повече от свободните днес 14 139 м² (по наша сметка по данни на Forton: 175 000 / 14 139 ≈ 12,4). Част от тези площи са за собственици, а друга част вече е предварително отдадена, така че не всичко ще стане свободен склад. Следващото сравнение е свободната площ в края на 2026 г. спрямо 0,58% към септември.